文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(j七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数í)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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