一线城市，也(yě)不端着了(le)。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为(wèi)什么这么重要？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策(cè)，其次深圳(zhèn)几乎是最后一(yī)个(gè)还(hái)在“认真”实施这条政策的城市(shì)，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市。所以，深(shēn)圳的(de)一举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出(chū)，深圳二(èr)手(shǒu)房指导价如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消，首先有利于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖(nuǎn)有利(lì)于深圳楼市总(zǒng)体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手(shǒu)房指(zhǐ)导价”正(zhèng)式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官(guān)方参考价(jià)（指导价），银(yín)行(xíng)核定房价以(yǐ)网签备案价(jià)和评估(gū)价孰低(dī)为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看到官方文件(jiàn)。据证券(quàn)时报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价(jià)办理按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究(jiū)总监严跃进认(rèn)为，本(běn)次政(zhèng)策大概(gài)率为(wèi)真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域按(àn)照新的(de)规则进(jìn)行，但不会出台正式(shì)文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些(xiē)事情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区的参(cān)考价，很(hěn)多南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接(jiē)按照当时(shí)的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价(jià)来计算首(shǒu)付(fù)、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年(nián)的痛(tòng)苦，才深知(zhī)为(wèi)啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首(shǒu)付3成(chéng)即300万；如果指导价打(dǎ)七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付的部分，实际(jì)首付去到了510万，相当于首付5成了(le)（多给210万首(shǒu)付）。这(zhè)直接让大批(pī)量买(mǎi)家，失(shī)去了(le)购房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成都、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个(gè)城市陆续跟进。事实(shí)也确实证明了，这条政策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到(dào)了(le)2021年10月，根据安居(jū)客(kè)的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的(de)10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国(guó)70个(gè)大中城市房价只有6个同比上涨，其(qí)他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有家研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二(èr)手住(zhù)宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低(dī)记(jì)录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相比，如(rú)今(jīn)二手房挂牌价低于及(jí)接(jiē)近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各(gè)区二手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人(rén)，才能深(shēn)切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的(de)新闻(wén)不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码农三年前高杠(gāng)杆买了2套华润城(chéng)，月(yuè)供12万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如(rú)果(guǒ)案例属(shǔ)实(shí)，买家的(de)实际购房成(chéng)本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年(nián)的(de)房贷(dài)和持(chí)有成本(běn)，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深(shēn)圳一大(dà)批人(rén)这两年感受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交(jiāo)量(liàng)创下多年新(xīn)低(dī)，学(xué)区房神话不再，房产中介(jiè)的日子难过(guò)，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导价的城市(shì)陆陆(lù)续续(xù)低调退出(chū)，目(mù)前(qián)只有深(shēn)圳还是(shì)最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山区试点多子女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支(zhī)持(chí)政策(cè)。上海(hǎi)也(yě)考虑予以(yǐ)多孩(hái)家(jiā)庭在新(xīn)房计分制度政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售(shòu)价格变动情况(kuàng)来看，广州、深(shēn)圳的(de)新房(fáng)、二手房价(jià)格仍然(rán)是同比(bǐ)去年依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北(běi)京、上海已经同(tóng)比增长了，其他(tā)二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市(shì)价格都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能(néng)更急(jí)。3月份(fèn)，两部门联合发文，全(quán)面推(tuī)动(dòng)二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活二(èr)手房交易(yì)，具有(yǒu)定(dìng)海(hǎi)神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪(ní)虹近日更是(shì)指出：建筑(zhù)业、房地产(chǎn)企业要发挥国民(mín)经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到常识，从字面理解(jiě)一下这两个词，意思(sī)就是——顶梁柱(zhù)如果不行(xíng)了，上面(miàn)不就塌了嘛？压(yā)舱石(shí)如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一(yī)大(dà)波正在路上(shàng)...

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