导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(s6千克等于多少斤 6千克是多少磅hì)否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。6千克等于多少斤 6千克是多少磅

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。6千克等于多少斤 6千克是多少磅rong>

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。